La licencia de construcción es la autorización previa que necesitas en Colombia para levantar, ampliar, modificar o demoler una edificación. La expide la curaduría urbana o la autoridad municipal competente, después de revisar que tu proyecto cumpla la norma del sector.
Soy Andrés Pacheco, de RADART. Trabajo con los arquitectos de mi familia en trámites de licencia, y aquí te explico qué pide la norma y cómo es el proceso.
¿Qué es una licencia de construcción?
La norma la define como «la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios». En la práctica, es el permiso que te dice qué puedes construir y cómo, antes de empezar la obra.
Sin licencia, la obra no está autorizada y después hay que legalizarla con un reconocimiento.
¿Qué modalidades de licencia de construcción existen?
La norma reconoce nueve modalidades: obra nueva, ampliación, adecuación, modificación, restauración, reforzamiento estructural, demolición, reconstrucción y cerramiento. Cuál necesitas depende de lo que vas a hacer en el predio.
Las más comunes en vivienda son obra nueva (lote vacío), ampliación (agregar área) y modificación (cambiar lo construido sin aumentar el área). Para legalizar lo que ya se construyó sin permiso existe además la licencia de reconocimiento.
¿Qué documentos se necesitan para la licencia de construcción?
Necesitas los documentos comunes a toda licencia (como el certificado de libertad y tradición, el formulario único nacional y el impuesto predial) y los propios de construcción (diseño estructural, estudios de suelos y el proyecto arquitectónico). Los fija el Ministerio de Vivienda en la Resolución 1025 de 2021.
| Documentos comunes a toda licencia | Documentos adicionales para construcción |
|---|---|
| Certificado de libertad y tradición del predio (expedido en el último mes) | Memoria de cálculos y diseños estructurales |
| Formulario único nacional diligenciado | Memoria de diseño de los elementos no estructurales |
| Documento de identidad del solicitante (o certificado de existencia si es empresa) | Estudios geotécnicos y de suelos |
| Poder especial, si actúa un apoderado | Planos estructurales |
| Impuesto predial del último año | Proyecto arquitectónico: localización, plantas, cortes, fachadas, cubiertas y cuadro de áreas |
| Matrícula o tarjeta profesional de los profesionales que intervienen | Revisión independiente de diseños estructurales, cuando la ley la exige |
Según la misma resolución, los planos y estudios deben ir firmados por los profesionales competentes, que responden por su contenido.
¿Cómo se saca una licencia de construcción paso a paso?
Primero se revisa la norma del predio y se diseña el proyecto; luego se reúnen los documentos, se radica ante la curaduría, se atienden las observaciones y se pagan los costos para que la licencia se expida. Estos son los siete pasos que seguimos.
- Revisar la norma del predio. Qué se puede construir, cuántos pisos, qué retiros y qué usos. Es lo que más se olvida y lo que más frena los trámites.
- Diseñar el proyecto. Planos arquitectónicos y, en paralelo, diseño estructural y estudio de suelos con sus profesionales.
- Reunir los documentos. Los comunes y los de construcción de la tabla anterior.
- Radicar la solicitud ante la curaduría urbana o la autoridad competente del municipio.
- Atender las observaciones. La curaduría revisa el proyecto y puede pedir ajustes.
- Pagar los costos del trámite y los impuestos que correspondan.
- Recibir la licencia y empezar la obra dentro de su vigencia.
¿Por qué se demora o se devuelve un trámite de licencia?
Por lo general, porque el diseño no cumple la norma del sector o porque los documentos llegan incompletos. Las dos cosas se evitan revisando la norma antes de diseñar y armando el expediente completo antes de radicar.
Aquí pesa la experiencia. Mi mamá, la arquitecta Ruth H. Pérez, trabajó con la Caja de la Vivienda Popular tramitando un número grande de licencias para subsidios del gobierno, y conoce rápido la norma de cada sector. Ese conocimiento es el que ahorra devoluciones.
¿Cuánto dura una licencia de construcción?
Una licencia de construcción tiene una vigencia de 24 meses, que se puede prorrogar una sola vez por 12 meses más, según el Decreto 1077 de 2015 modificado por el Decreto 1197 de 2016. Dentro de ese plazo tienes que ejecutar la obra.
¿Cuánto cuesta una licencia de construcción?
El costo suma lo que cobra la curaduría por el trámite, los impuestos municipales y los honorarios de los profesionales que diseñan y firman. Depende del área, del uso y de la modalidad, así que cada caso se cotiza aparte.
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¿Qué pasa si ya construí sin licencia?
Puedes legalizarlo con una licencia de reconocimiento, siempre que la construcción cumpla las condiciones que exige la norma. El primer paso es un levantamiento arquitectónico de lo que existe.
Si estás en ese caso, mira nuestro servicio de diseño arquitectónico y levantamiento.
Sobre el autor
Andrés Pacheco es el fundador de RADART, un estudio en Bogotá que trabaja con los arquitectos Rubén D. Pacheco y Ruth H. Pérez en diseño arquitectónico y trámites de licencia de construcción, solo en Colombia. Nosotros
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Información de referencia basada en la norma nacional. Cada municipio y cada curaduría pueden tener requisitos adicionales; confírmalos antes de radicar.